2018年の不動産投資について、今後どうなるのかということを考えいていく前に、まず2017年の不動産投資の環境はどういう状況になっているのかということを考えていきたいと思います。

旧スマートライフの事件

まず、2018年の不動産投資を展望する前に、不動産投資に影を落としているのが旧スマートライフのシェアハウス破綻事件です。これは旧スマートライフが通常よりも高額のシェアハウスをオーナー向けに販売をして、購入したオーナーに対しては利回り8%を保証するとしていましたが、現実的には賃貸がつかないために家賃が支払えなくなったというものです。オーナー側としては、家賃収入でシェアハウス購入する際に利用したローンを払う予定でしたが、結果として家賃が支払われなくなったために、オーナーも返済ができなくなってしまったということが広範囲に及び、社会問題化したというのが実態です。こういう問題が起きた原因は、一つは、スマートハウスの賃貸の見通しの甘さです。実際に旧スマートライフが、賃貸人を募集したにも関わらず、入居者は20%満たなかったということで、入居募集を代行するのであれば、賃貸需要があるということをしっかり把握しておく必要があるということです。

次に、問題なのは、そういった賃貸物件として価値のない(入居者が入らないということにおいて)不動産に対して、ほぼ満額の融資をしていた金融機関です。投資用の不動産に融資する場合には、当然支払いの原資を前提に融資しなければなりませんが、旧スマートライフの設定した家賃のみで融資を実行した融資姿勢には、社会的な批判を受けています。

不動産を取り巻く金融情勢が悪化しつつあり

不動産は高額ということもあり、金融がしっかりしていないと、不動産は動きません。例えばバブルが崩壊したときに、不動産価格が下落したのは、金融機関が不動産への融資を厳格にしたからです。では、今の不動産に関する状況はどのようになっているのかというと、2017年に入ってから、収益不動産専門のローンであるアパートローンがマイナスに転じています。その理由は日本銀行などからアパートローンの融資が過熱気味であるという指摘も、現場の金融機関が融資に対して厳格になってきたということです。

次に金融機関において長期のローンを組むということが、日本政府や日本銀行の低金利政策ということもあり、販売する商品としても旨味がなくなってきたということもあって、金融機関自体が積極的に営業をしなくなってきているということも、住宅ローンやアパートローンが動かなくなってきたということも現状です。そのため、不動産関連の融資が動かなくなってしまうと、不動産自体の取引が落ち込みますので、結果として不動産価格が停滞する可能性があります。

一方で、日本経済においては企業の業績が良いこともあり、株式市況は中長期的に見ると、もう少し上昇するであろうと予測されています。その理由としては、日本の株式価格自体が世界的に見てもまだまだ割安であるということもあり、かつ、企業業績が良好であるということです。

2018年不動産投資の展望について

このように、不動産投資に関して言うと、2018年は旧スマートライフの事件を含めて、融資自体が減額するということもあり、厳しい状況に入っていく可能性がある一方、株式投資に関しては今後も状況は良くなっていくであろうと言うことも考えられ、2018年の不動産投資の市況は予測が非常に難しいと言わざるを得ません。そのような難しい状況において不動産投資を失敗しないためにするには、どうしたらいいのかというと、

  • 入居者を確保できる立地条件であること
  • 適正な賃料であるということ
  • 賃料収入で支払いができるということ

この3つの条件を兼ね備えた不動産を取得するようにつとめることが必要です。